La société civile immobilière (SCI)

La société civile immobilière n'est pas tenue à une obligation comptable particulière (sauf si elle effectue des opérations commerciales ou en présence de dispositions statutaires spécifiques). Cependant, la comptabilité reste un des passages obligés de sa gestion courante.

En effet, la présentation des comptes annuels à l'Assemblée Générale, les éventuelles régularisations de TVA ou encore le contrôle des déclarations fiscales annuelles, nécessitent que les dépenses et les recettes de la société civile immobilière soient regroupées dans un document de synthèse.

Le gérant de la SCI doit, au moins une fois dans l'année, rendre compte de sa gestion aux associés. Cette réddition de comptes doit comporter un rapport écrit sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (c. civ. art. 1856).

Le gérant qui s'abstient de rendre compte de sa gestion engage éventuellement sa responsabilité envers les associés.

L'absence de comptes et la non-tenue de l'assemblée annuelle sont des facteurs permettant à l'administration fiscale d'exercer l'abus de droit.
 

Il paraît ainsi judicieux de tenir une comptabilité (les banques peuvent être amenées d'ailleurs à demander un bilan).
 

Ces formalités sont également fortement recommandées en cas de démembrement des titres de la SCI. La « fictivité » résulte de comportements abusifs ou d’abstentions. Entre autres, l’absence de registre d’assemblées et de délibérations constitue une insuffisance, a fortiori le défaut de comptabilité. A contrario, l’édition d’un bilan constatant l’enrichissement régulier qui résulte de l’augmentation continue de la valeur de la société suffit à préconstituer des preuves de vie sociale.